È stato chiesto al Dipartimento di Consulenza Legale e Contrattuale se in un contratto avente ad oggetto la locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione (c.d. locazione “commerciale”) può essere inserita una clausola che preveda la rinuncia da parte del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento.
 
In tema di locazioni commerciali, l’art. 79 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 statuisce la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge” e, quindi, anche di un’eventuale clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente all’indennità prevista in suo favore dall’art. 34 della citata legge.
 
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, tuttavia, l’art. 79 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 “non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale” (cfr. Cass. Civile, 24 novembre 2007 n. 24458), in quanto la sanzione della nullità è finalizzata ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario – il quale nella fase negoziale potrebbe essere posto di fronte all’alternativa tra la conclusione del contratto con la rinuncia preventiva all’indennità o il rifiuto del locatore di concludere il contratto di locazione – ma non esclude la possibilità per lo stesso di rinunciare al proprio diritto una volta sorto (vedi, sul punto, Cass. Civile, 14 gennaio 2005 n. 675 e Cass. Civile, 22 aprile 1999 n. 3984).
 
Ciò nonostante, i Supremi Giudici hanno riconosciuto la validità di una clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento in tutti i casi in cui tale rinuncia trovi una giustificazione nel sinallagma contrattuale, ossia venga riconosciuto al conduttore un altro diritto o vantaggio economico, come ad esempio la riduzione del canone di locazione (vedi, sul punto, Cass. Civile, 12 luglio 2005 n. 14611, conferme a Cass. Civile 20 ottobre 1995 n. 10907, nonché App. Catania, 12 marzo 2007).
 
In conclusione, per rispondere al quesito posto, in un contratto avente ad oggetto la locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione non può essere validamente inserita una clausola che contempli la rinuncia preventiva da parte del conduttore all’indennità di avviamento, a meno che tale rinuncia non trovi giustificazione in un altro diritto o vantaggio economico in suo favore, salva in ogni caso la possibilità per il conduttore di rinunciare all’indennità di avviamento alla cessazione del rapporto contrattuale.